楼市调控长效机制“读秒”

　　北京商报讯(记者 蒋梦惟)楼市调控长效机制渐近。10月10日，国新办举行十八大以来经济领域成就新闻发布会。会上，国家统计局局长宁吉喆披露了我国楼市调控长效机制的筹备进展。“住房的基本属性是消费，国家反对房地产投机的取向不会变，房地产调控政策会继续发挥效应。房地产调控长效机制正在紧锣密鼓地制定，会适时出台。”

　　宁吉喆介绍，党的十八大以来，我国房地产行业持续发展。“近几年，我国房地产市场呈现的一个突出特点就是分化现象明显，一些一线城市和热点二线城市土地有限、人口和经济集聚，并在一些非理性投资投机因素的作用下，房价涨得很快;而三四线城市，因为过去住宅建设得比较多，存在较大库存。”宁吉喆表示，因此，针对一二线城市和三四线城市之间的分化形势，对大城市特别是一线城市和热点二线城市，房价只要涨得过快，政府都会因地制宜、因城施策，从需求和供给等方面采取措施。

　　“现在来看，房地产调控效果是好的，北京、上海提出共有产权住房以及一些租售并举的政策，这些政策对需求方面和供给方面进行了合理调节。同时，三四线城市在房地产去库存方面也采取了一些针对性政策，取得了明显效果，比如在棚户区改造中增加货币化的购买，推出针对中小户型、中低价位的商品房政策。”宁吉喆介绍，去年末，我国全国商品房待售面积同比下降3.2%，其中住宅待售面积下降11%。而到今年8月末，商品房待售面积同比下降12%。“这就反映出全国一年多来，三四线城市和一些县城去库存进展较大。”

　　近年来，各级政府接连不断地采取各种调控政策，限购、限贷政策不断加码，然而，业界始终秉承着一个相近的观点：短期调控虽立竿见影，却不足以根治楼市不理性问题。针对这一情况，4月18日，国务院就批转国家发改委《关于2017年深化经济体制改革，工作意见的通知》强调，要健全购租并举的住房制度，加快培育和发展住房租赁市场，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展长效机制。同日，宁吉喆也表示，房地产区域性、结构性的矛盾给宏观调控提出了更高要求，相关部门正紧锣密鼓地研究制定保证房地产长期持续健康发展的长效机制，将对热点城市房价上涨可能带来的泡沫严加防范和调控，并坚持三四线城市的去库存政策。

　　“光有短期调控措施，会陷入‘一管就死，一放就涨’的怪圈”，中国人民大学国际货币研究所副所长向松祚直言，各地政府应尽快研究出台长效政策，尤其需要根据人口变化趋势制订和公布住宅土地供应计划，及时供应所需的住宅用地，同时切实完善保障房、廉租房的配套和分配。

　　业界有观点认为，我国房地产市场日新月异，市场情况难以预料，因此，为有效发挥平稳市场的作用，长效机制到底如何设计着实考验着决策者们对于市场的把控和判断能力。今年5月，全国人大财经委副主任委员黄奇帆曾在演讲时表示，长效机制将包括土地调控、法律约束、税收调节、租赁市场等制度设计，明显区别于限售限购限贷等 “短期”措施。比如，在土地调控方面，黄奇帆就提出了控制土地供应总量、控制用地结构比例、控制拍卖土地价格的措施，“一个城市的土地供应总量一般可按人均100平方米来控制，这应该成为一个法制化原则，而这100平方米中，应该有55平方米用于交通、市政、绿地等基础设施和学校、医院、文化等公共设施，这是城市环境塑造的基本需要，而对工业用地，应该控制在20平方米以内，做到每平方公里实现100亿元产值”。此外，黄奇帆还提出，楼面地价不要超过当期房价的1/3。如果一地块周边当期房价1万元/平方米，地价拍到3300元/平方米就要适可而止，否则就会人为推高房价。

　　而中国房地产业协会原副会长朱中一也表达出了类似的观点，他认为，长效机制的内容应该包括如何完善住房制度、调控机制、财税制度以及住宅产业化等问题。“长效机制要对现有的财税体制、土地政策、金融体制都有所改革。相关政策的陆续出台，将会从根本上为我国房地产市场建立更平稳健康的发展环境。”还有专家表示，不论是已出台的还是正在制定的、刚刚启动甚至还未启动的政策，如果要被纳入到长效机制中，就必须随着市场变化而不断变化、完善，尤其是对市场影响比较大的、比较核心的土地供应等制度。