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任志强
乐居深度报道记者 董文艳/文
任志强的办公桌被书本、文件夹占满了，他只在电脑前为自己留了点儿空位。桌上摆了不少棕褐色古朴艺术品，一只粉色的兔子存钱罐立在其中，很扎眼。
“你还想问什么呀?”任志强一边玩着电脑上的消花色扑克游戏，一边问我。5分钟前，我采访完退出了他的办公室，可是现在我又回来了。
“你最近在看什么书?”刚才问了太多行业严肃问题，这回应该问点不一样的，我想。
“都在那，你自己看。”他用手指了指办公桌的左边，我低下头去看，一撂书整整齐齐的码在那儿。摆在最上面的是于建嵘的《访法札记》。下面是《耶路撒冷三十年》，都是大部头。我拿起一本来，“这些书都不搭界啊，为什么看它们?”
“他们找我做序，我要看完才能写。摆在那的都是刚看完的。”他说，“这两天看的是《洛杉矶的雾霾》，因为最近在研究雾霾问题。还有这本没出版的书，《价值发现之旅》。”他从左手边的文件堆里抽出一本厚重的4A纸装订册，递给我。
“这本写的是什么?”
“企业社会责任。”
“这个内容也找你写序?”
“就是因为我们企业社会责任做的好，要不然人家凭什么让我给写序?我写就是因为我们在做这个事。”任志强又开启了反驳模式。
好吧，好吧，我想我这时应该顺服的点点头。
“你现在退休了，之前每年700多万的奖金拿到了吗?”我想起之前他在任董事长时说奖金都被扣的事。
“奖金涨到1000多万了，都已经拿两年了。”他站起来，语气顿了顿，也不笑，“但是扣掉我52%的税啊。”
他走到办公桌前，把两个椅子椅背与椅背对齐，摆成平行的。这个动作不太像双鱼座，简直像是处女座会做的事。
“那你现在出场费多少?”既然提到了钱的问题，一不问二不休。
“30—50万，公益活动一分钱不要，你要请我，就要50万。”他更认真了。
说起公益活动，退休以后，任志强一年有一半的时间都在阿拉善SEE，这是个致力于防止内蒙古沙漠化的企业家NGO组织。他在微博上放了一段自己的“梭梭”绕口令，号召别人来接力并捐款，一人10元，捐一棵梭梭树。
但是他显得不太满意。“‘五一’前，我名下要拉来1万人才可以，现在才几千人参与。”他低着头，对着手机说。
“可能因为大家现在都不太上微博吧，这个操作在微信上更方便，你用不用微信呢?”
“不用。”
“因为要恪守对马云用来往的承诺，所以不用微信?”
“这个没有承诺。”他说。
退休后，到今年9月底，任志强就不再受到国企高管出境的诸多繁琐程序限制，“11月就可以随便出去了，明年就没人管了。”他说，语气里有轻松。
“现在觉得心灵更自由了吗?”虽然知道他依然很忙。
“当然了，我去哪都可以自己决定，为阿拉善出差也是我自愿的。”现在，任志强每个月都要去广州、珠海和深圳，为发展更多的阿拉善会员奔波，对于这件事，他一如既往的认真，“做公益也是有指标的。”他说。
我知道他的风格是不会跟记者打太极拳，就把最近关注的孙宏斌两次并购案和万科转型的事，也拿来问他。
他的答案的确直接，“你跟不讲信用的人打交道，是一定要吃亏的。孙宏斌没什么错，是交易一方不守信用。”谈到万科转型，他说，“根本不是转型，不做房地产才是转型，现在他们做的都是房地产延伸业务。”
以下为乐居深度记者与任志强对话实录：
乐居：你的退休生活怎么样?
任志强：我不管企业了，但是退休以后我比以前更忙了。第一，阿拉善的活动非常多，我一半以上的时间在阿拉善，去年137天，今年可能要超过160天。它有各地会员的项目，今年要建10个中心，现在是8个。各个中心还要不断的发展会员，现在基本上广州、珠海、深圳这几个地方我来回去，每个月都去。
公益活动不等于没有指标。我们这次希望融多少钱，种多少树都是有指标的。今年阿拉善计划要发展到500个会员，去年370多个，这都是任务，所以我要到各地去，时间非常紧。
‘五一’要去种树，我现在要发动捐钱，一个人捐十块钱，等于一棵梭梭树。我名下‘五一’前要达到一万人，现在还没有，现在才几千人。
第二，就是房地产协会，房地产商会这些活动也很多。现在几乎所有的礼拜六、礼拜天都被占满了。
乐居：觉得现在心灵更自由吗，跟以前相比?
任志强：当然了。我可以决定哪天去哪，比如说去广州，去深圳，都是我自愿去的。
乐居：出境怎么样?
任志强：规定9月以后就可以出去了，11月以后就可以随便了。怎么也有一个过渡时间，明年就没人管了。
乐居：之前媒体经常炮轰的每年700多万的奖金，现在拿到了吗?
任志强：是1000多万，已经拿到了，都拿两年了，但之前的奖金收了我52%的税。
乐居：你现在参加一次活动出场费多少钱?
任志强：30到50万，公益活动一分钱都没有。你要请我去，就得50万。
乐居：你在看什么书?
任志强：于建嵘的《访法札记》我早看完了，这就是为了给，电视台《对话》栏目推荐的。这两天看的是《洛杉矶的雾霾》，最近在研究雾霾问题。还有没有出的书《价值发现之旅》，写的是企业社会责任。这个要我写序就是因为我们企业社会责任做的好。
乐居：最近股市很热，你怎么看?
任志强：股市短期没有特殊情况下只能这样了，没有人敢承担责任。我不觉得它好。我不说股市，不懂股市就不说股市。
乐居：你怎么看孙宏斌两次并购的事，关于绿城和佳兆业?
任志强：你跟不讲信用的人打交道，是一定要吃亏的，孙宏斌没有什么错误，收购是一个好事，但是交易一方不守信用。包括宋卫平，没有违约条款，他以为哥儿们、朋友就可以怎么样。用哥儿们、朋友的仗义行为解决商业纠纷的问题是不行的。
乐居：感觉现在很多房企都在裁员，裁员潮要来了吗?
任志强：我没觉得。暂时可能有，过两天又回来了。这是正常现象，现在不能过早下结论，我们华远没有裁员，可能还会增加人。你要以我们为例子看，裁员潮这个说法就没有道理。
乐居：今年万科做了很多创新的动作，
任志强：哪个叫创新啊?我没有看出它有什么创新，比如说合伙人制度，过去就有。以前私人行业里面，房地产企业做合伙人制度的多的是。
乐居：现在是行业的洗牌期，很多房企都比较焦虑，谋求转型。
任志强：没本事的都焦虑，因为过去市场好的时候他们没有做任何防御，遇到市场有风险的时候，就不知道该怎么办了，这很正常。别的行业也有这种事，不光是房地产行业。别的行业问题可能比房地产行业更严重，你怎么知道就没有呢。
乐居：那你觉得现在的市场对于大公司更危险还是对中小公司更危险一点?
任志强：从竞争的角度来讲，越小的公司越不好，小公司为什么很多年长不大?不过，现在很多50亿到150亿之间的中型公司可能是最安全的，大型公司反而不安全，我认为200亿以上就是大型公司，1000亿以上叫特大公司。目前为止千亿以上开发商只有七家，尤其是私营企业，灵活性很大，遇到什么问题可以调整战略。
乐居：你如何观察这一轮行业的调整周期与转型趋势?
任志强：房地产行业不需要转型。鼓吹半天说轻资产、重资产都是瞎胡闹。开发的房地产业没有资产，资产都卖掉了。只有持有大量的物业，像王健林那样的，才叫有资产。所以你看看万科的报表上没有什么资产，资产就是现金。
我看，电视台老说住宅地产要往商业地产转，就是你们媒体瞎忽悠的。现在待售产品里最多的是商业和写字楼，一年销售2个亿，库存还有2个亿，一年卖不完。从生产量来说，它们的比例也没有变化，过去是30%左右，现在还是。这两年住宅量从2013年以来加大到73%，低的时候到68%，差距5个点左右，也没有太大变化。
去年有一些变化，就是写字楼和商业的投资开工量下降了。现在来看供应量，共4亿库存，商业和写字楼是2亿，住宅2亿。共10亿销售量里，商业和写字楼只有2亿销售。去年住宅下降的时候，实际上写字楼和商业销售是上升的，但是库存增长幅度比销售增长的幅度还大。
有一些城市第三产业比重如果不能迅速提升的话，写字楼是卖不出去的。一个城市的城市化率只有超过60%，第三产业比重超过比较高的水平，才有可能把写字楼消化掉。
体验式商场今后的需求越来越多，但是从中小城市，特别是中型以上城市来看，商业写字楼的布局已经大于需求了。
也有说要转到养老地产的。但养老如果没有医院配置，养老产品都变成销售产品，等于没有用。我们真正的养老要解决的是75岁以上到90岁的养老问题，医疗、护理、殡葬这类东西要具备。真正的养老地产，实际上是有医院，有保险。国外一般都是和人寿保险结合起来，用保险的方式去做养老。
我们老龄化的程度不如德国和日本，日本养老以家庭为主，而不是完全社会化，要知道他的劳动保险和养老保险已经非常好了。中国的传统家庭概念更重，一般都是五保老人，没有家庭成员，或者是家庭难以支撑的，才要靠政府保障。
养老地产从全世界看，比例也没有超过5%，我们现在大概只有1%多点儿。但是如果像万科这种企业，一年就可以增加2—3个点。
我认为，转型做养老地产、商业地产，甚至旅游地产都是胡说八道。你不干房地产才是转型了，你要是干房地产就不存在转型。
你说往哪转，一般来说可能会和购物、旅游，休闲，养老相结合，有一些养老性服务，并在住宅小区里配一些养老设施，但这只能算房地产产业链条的延伸，不能算主业，不是转型。
产业转型里面，需要的是产业化，但是中国的产业化程度不是很高，因为我们没有产业链条。我们的水泥用量比别人多，工厂的产业化量比较低。万科搞了这么多年，产业化程度也不超过20%。但是在日本，这个数字达到66%，美国也是50%以上。美国新的世贸中心中间的结构部分是水泥，外面都是钢筋，剩下的都可以组装，所以可以达到50%以上的工业化程度。但是我们大部分还做不到，生产能力也达不到。大部分做辅助性转型，都是做一点金融，做一些物业等等。
乐居：但是也不可否认，去年很多房地产公司搞了很多新业务。
任志强：创新和转型是两回事，增加供应链而已。比如潘石屹的3Q，我们的1+1或N+1，比如阳光100把公共服务的部分单独拿出来共享，做食堂，作公共客厅，减少财务压力，大家可以坐在一块聊天，谈创业。这些都是延伸业务。你按金额比重来算，300多亿业务，延伸业务连10个亿都不到，没有说核心业务、思维方式要改变，你不能说他们是转型。
转型肯定是要付出代价的，有多少企业能够承受这个代价?我们看看湘鄂情，转完后一塌糊涂，还不如做降级，做延伸服务，把高品质的菜品降一个档次。因为食品消费还是上升的，尽管高档食品消费下降，这是我们的规定导致了没有市场。又比如，北京五，酒店全部亏损，是因为会议安排在五，酒店，住宿要放在四，，因为文件规定五，酒店不能住，很多酒店要求降级，就是因为这个。这些是中国特色，是政策造成的，而不是与经济问题相关。
我不觉得房地产有什么要转型的。做客户服务手段、经营手段，动用融资，这个过去也有，只是过去大家不把它当，，而是委托第三方做，过去银行拿到的更多。从未来或从国际化角度看，银行在其中的比例很低，大部分要靠社会直接融资。
我估计这轮股票上升，相当多的地产公司会扩大融资，原来负债率过高，杠杆率过高等等风险率就会降低。上次股市5000到6000点的时候，大量企业都去融资了，万科都融资三轮，一次上百亿，所以才可以在后期低潮时发展。大多数企业没有发展，是因为2008 年A股再融资停了，不让发了，不然现在房地产市场也不会这样。这就是差别。华远到现在为止没有从市场上拿一分钱，别人从市场上拿了好几百亿，这是不一样的，因为你还有杠杆率，这就是中国政策促成的，不是企业竞争力造成的。
未来十年，经济可能不会有高速增长。王健林说是L型，我觉得还不是平等的L型，而可能是一个微微增长的L型。过去增长速度很高，直线上升。比如说过去投资增长30%—40%，现在可能是5%—10%，但也是增长的。我们GDP7%的增长也是增长，你不能说不增长，这个概念不完全一样。
后面可能增长速度会放慢，但还是会在一个稳定的层面上，比如每年竣工维持在10-12亿平方米左右，销售还是12到14亿平米之间。
乐居：去年销售没有这么高吧?
任志强：去年销售12亿平米多一点，前年销售13亿平米。但是今年如果政策再继续发力，有可能会突破13亿平米。看后面有没有继续降息等等。对比2008、2009年，今年很可能不用四万亿刺激也会超过销售13亿平米的规模。
乐居：可是今年的市场形势不太好。
任志强：虽然现在是负增长，到5、6月份可能就变成正的以上。去年和前年就差了半个月的消费量，差了9000多万平方米。今年如果政策力度合理又持续，可能就超过去年了。后年可能又退下来变成12亿平米，维持在12、13亿平米的水平，可能要维持8到10年。然后才可以转到以二手房为主的市场。
从去年看，二手房的交易量并没有大大超过预期，跟政策有关，不满五年要交费，所以二手房交易缓慢，如果这样的政策持续下去，可能二手房交易会逐步增加。而往往交易增长到五年以后，七、八年后，就会大大超过一手房。美国大概是7：1到8：1，80%是二手房，10%到20%是一手房。
乐居：如果今年能够卖13亿平米以上，那开发商的日子就太好过了。
任志强：不一定，因为销售量上去了，并不等于利润上去了，价格虽然现在有个别的城市已经上去了，全国普遍来说可能还是要到四季度上去。降幅会逐步释放，环比正负零以上，还需要五六个月的消化周期。
去年我们估计到四季度价格会上涨，现在只能说是回升，降幅收窄，但是还在下降的区域内。原来可能降5%，现在可能4.5%、2.5%、1.5%。并不是所有的地方都能让价格翻正。
现在价格增长是负的时候，大家会拼命出货，还有很多企业有很多库存。09 年四万亿刺激政策出来后，并没有积极的涨价，而是先消化一定库存后才开始涨的，道理是一样的。开发商都不敢轻易涨价，越小的楼盘越容易调整，因为数量少。越大的楼盘越不敢轻易调整，如果库存还很大，很多的人现金流支撑不住，只能缓慢回调。前一段时候华远降了10%，现在降8%了。你不要以为销售的面积增加了，销售价格就平稳，有时候销售面积没有增加，但是销售价格上去了，这个是不一样的。
2008年我们没有那么多库存，09年库存消化完后，几个月的时间就有价格的攀升。但是现在库存比08年多多了，所以短期内价格冲不起来。很多开发商低价大量抛售，后期补前期，减少资金成本。有很多高利贷的资金成本很高，利润都被他们吃掉了。
乐居：房价还会涨吗?
任志强：企业和城市之间的差别会很大，中东西这三个地区可能还有差别。东北地区价格涨的就慢一点，因为人口输出。一些地方人口输入房价就涨的快一点，比如深圳、上海，北京今年削减了土地供应量，明年可能就涨的快一点。
但是有一些地区，原有土地供应量非常大，所以房价未必会增加。何况去年大部分房企利润率都下降，包括万科，万科ROE达到16%的增长，才可以享受股权激励，但去年他们没有达到这个数字。去年万科卖不出去说要现金，今年他们说现金流很足，有460亿的现金，可能就要利润了，所以要提价，各个企业之间都有这样的战略。因为有承包制了，合伙人制度和利润就有关系了。
