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链家到哪,哪里房价就涨?这个玩笑开的有点大

时间:2016-03-07 14:33:42    来源:新讯网    浏览次数:    我来说两句() 字号:TT

  这两天,链家董事长左晖的日子一定不好过,原因无他,就是上海链家接连两天被政府点名。2月23日,上海消保委沟通会,提出与上海链家有关的两项纠纷。24日,上海市住建委约谈链家公司相关负责人,并决定开展调查,调查期间,将暂停链家公司4家涉事门店和相关经纪人员的网上签约资格。

  正可谓一石激起千层浪,事件曝出后媒体上各种声音不绝于耳,欺瞒交易、垄断房源、放高利贷,舆论指控一浪高过一浪,更有甚者说链家通过垄断拉高了房价,链家到哪里,哪里房价就涨。

  链家控制了中国房价?这个连我们伟大的政府都无可奈何的国家级问题,链家通过垄断就做到了,笔者认为大家也太看得起链家了。不仅链家做不到,恐怕政府联合整个房产中介行业都没这个本事。

  那是不是链家到哪里,哪里房价就涨呢?我们先来看几组数据。

  链家近两年的扩张步伐的确很快,尤其是2015年,一年时间至少完成了6次并购,分别收购了成都伊诚地产、上海德佑地产、北京易家地产、深圳中联地产、杭州盛世管家、北京高策地产、广州满堂红。目前链家已经覆中国24个城市,拥有6000家门店、10万名房地产经纪人,以及6000万套房源数据。2015年交易额增幅3倍达到7090亿元,超过预期100%。不过,北京作为链家的大本营,一直是链家的市场能力最强的区域,其次是上海,最后是深圳。按照上边的说法,北京的房价应该是涨的最多的。

  不过,根据上海易居房地产研究院2016年2月17日发布《2015年全国楼市50强城市排行榜》报告显示,成交均价涨幅前三名的城市是依次是深圳、上海和肇庆,涨幅分别为33.6%、18%和13.4%。

  两组数据对比下来,是不是可以证明链家的市场能力和城市房价涨幅成反比!开个玩笑啦,显然不能这么说。

  实际上,中国不同城市房价走势差异性越来越大。北上广就不说了,房子都是面向全国市场的,房价自然是一路上涨。但二线城市房价房价走势在持续分化。

  从上图(数据来源:知乎)可知,从不同城市来看,以南京为代表的15个城市上涨,以包头为代表的18个城市下跌,整体是涨跌互现。涨幅最大的南京为7.9%,跌幅最大的包头为3.7%。

  房价波动背后的道理大家都懂。哪个城市房价涨,哪个城市房价跌,不是听谁一句话的事,也不会随着某个公司和机构的意志为转移。而是与当地房源供应量、常驻人口规模和增加速度、常驻人口年龄结构、城市人均存量住房面积、城市人均可支配收入、政策松紧等都有关系,当然最核心的还是供求关系。

  以北京最近的房价上涨为例,首先是房地产政策的放宽,包括普宅标准的调整、营业税免征的条件从5年改为2年、契税优惠等等。另外,货币政策和信贷政策的一再放宽也为房价上涨出了一份力。2015年,央行5次下调存款准备金率,5次下调基准利率,释放了大量流动性,同时放宽房地产贷款政策。2月初,首套房首付比例再降,顿时引发了新一轮的购房热,晚上披着被子排队买房的新闻估计大家都看见了。还有就是,投资者们预测到2016年经济将继续下行,市面上可投资的资产少的可怜,没办法只能回来投资房产。

  问某个区域的房价是涨是跌,和中介发达程度,或者是否有链家有没有关系?也不能说一点关系也没有,但与上边那几个因素相比,相关性要弱很多。

  毫无疑问,如果某个区域内的房产中介机构越发达、越成熟,那么这个区域内的房屋流动性就会越好!流动性好会怎样?答,有可能推动房价上涨,也有可能平抑房价上涨。

  例如,2015年的北京,每10宗二手房交易有7宗是改善住房环境的换房交易,也就是说这7宗交易产生了7个新需求的同时又为市场提供的7个新供给,发达的中介机构通过推动流动性可以为市场输送大量的供给。也就是说,房产中介越发达供求对接的越充分,这个时候,房价涨跌由供需来决定的,如果此时市场需求少,情况是供大于求,则房价自然会下跌。

  若市场上房源少,房产中介出于对买卖双方利益的考虑,在交易过程中会建议买方接受高一点的价格(因为未来很可能会更高),中介机构只是拉短了房价上涨的周期。(故意抬价的无良中介不在此列)。

  从房产中介机构角度来看,房价上涨对其自身有利也有弊,而且是弊大于利。为什么这么说?房价上涨,房产中介应该欢天喜地过大年呀,怎么还有弊端,而且还很大。

  如大家所想,房价上涨一般市场交易会越发活跃,链家等中介机构的佣金收入自然提高,收入、利润随之增加。中介们可以杀猪宰羊过大年了。

  但是,从历史数据来看,房价加速上涨的周期一般不会超过12个月,之后就会进入更长时间的阴跌及交易清淡。如同股市一般,有涨就有跌。中介机构不得不随着这个周期频繁进行战略性调整,市场不好时精简团队,降低成本;市场好了,又要不断招人,扩大规模。每两三年就要走这样一个轮回,估计所有中介机构都被折腾的精疲力竭了。

  所以,对于链家这些中介机构来说,最理想的情况是这样的:房价相对平稳,交易七分热。试问谁不想安安稳稳的把钱赚了呢!

 

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