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链家等“场外配资”导致中国版次贷危机?别逗了

时间:2016-03-07 14:32:56    来源:新讯网    浏览次数:    我来说两句() 字号:TT

  近几日,网络、自媒体及朋友圈疯传着各种谬论和谣言,这些谬论谣言集中爆出来,除了非专业人士的情绪化宣泄以外,似乎隐现着集体做空中国楼市的幕后黑手!房营君给您抽丝剥茧,厘清这些谬论!以正视听!

  1楼市火爆,谣言四起,幕后黑手隐现!

  近几日,网络、自媒体及朋友圈疯传着各种谬论和谣言,例如说北京夫妻假离婚骗贷700万了、房价再次上涨的内幕是为掩护30万亿地方债转移,更有甚者直指链家等中介的金融产品“场外配资”是房地产的泡沫罪魁祸首?这些谬论谣言集中爆出来,除了非专业人士的情绪化宣泄以外,某些自媒体跟风炒作外,似乎隐现着集体做空中国楼市的幕后黑手!2015年股市暴跌幕后,证监会高管、境内股市与海外资金联手做空中国股市的故事刚刚过去,房地产市场千万不能重演股市那一幕。

  骗贷的谣言稍微有些贷款或二手房交易常识不攻自破,在此不展开了讨论,地方债与房价也无关联,已经有很多文章详细阐述了这个问题,“场外配资”这个看似高深莫测的概念真相又如何呢?有媒体甚至危言耸听将之与美国的次贷危机类比。

  2房地产“场外配资”重蹈股市覆辙?

  实际上“场外配资”这个词出现在2015年上半年那个火爆的股市,在A股市场“场内融资”放开之后,伴随着股市的利好声不断,“场外配资”乱象亦在疯狂滋长。场外配资是正规的“融资融券”以外的各种股票配资公司公开的借钱炒股,各种高杠杆的资金进入股市,直接把股市推高到5178点,可悲剧也在此开始,随着国家大力清理清理场外配资业务,股市也应声大跌。

  330新政后,特别是2016后,随着国家房地产去库存政策影响、货币政策的宽松导致一线城市的房价暴涨,以及互联网金融的快速发展,人们把房价快速上涨归咎于各种所谓的“房地产场外配资”上面,认为通过“银行按揭+首付贷”双重杠杆叠加,购房者甚至可以加到10倍杠杆,言辞凿凿说楼市加杠杆接到了去年股市杠杆的接力棒,更有媒体报道,目前房地产交易市场中,三成购房者是借助中介公司杠杆来完成购房的,而有专家根据各大中介公司公开宣传数据推算,当下整个中介行业通过“场外配资”实现购房成交金额或早已超过1万亿元。

  事实真的有那么夸张吗?其实由于房地产市场与股票市场存在巨大的差异性,场外配资市场无论是规模还是作用影响都不可同日而语,更不会重蹈旧辙!

  我们知道,房地产市场和股票市场都是存在着杠杆资金,国家在去库存的大背景下不断的降低首付,就是一个提高杠杆的过程,以当下“不限购城市首付比例最低可至20%”(5倍杠杆率)的标准,对照全球主要经济体的房贷比例,其杠杆率也不算过高,欧美发达国家,首付甚至只有15%或更低,7-10倍的,零首付也不鲜见。昨日,沈阳市出台政策,大学生可以零首付可以购房,虽然当晚及时叫停,也反应了高杠杆并非什么危险的事情。由于中国的银行在风险控制和中国的购房者更加慎重,按揭贷款金融衍生品并没有美国那么复杂,所以中国版的次贷危机不可能出现!

  3房地产杠杆资金究竟来自哪里?

  回过头来,让我们来分析一下,股市或者楼市的高杠杆资金一般来自以下三个方面?

  1、场内配资:在股市里,证券公司提供的两融业务“融资融券”业务。房地产市场里为商业银行提供的住房按揭贷款和公积金贷款,这种场内配资是国家严格监管和在金融牌照管制下的合法业务,这种场内按揭贷款买房为大家所熟知,也是国家政策鼓励的。

  2、场外配资:在股市里,就是介入证券公司系统的其他配资业务,包括单一信托、伞形信托、资管通道、私募基金等。房地产市场里与房地产代理公司、中介机构合作或直接提供的首付贷业务,房地产市场“场外配资”特征为以中介机构系统为依托进行风控管理。

  随着房价上涨、门槛太高,房产中介也逐渐意识到首付贷等产品的前景广阔。例如除了平安好房、搜易贷等房地产互联网金融平台,世联行、链家、我爱我家、搜房网、房多多、好屋中国、中原地产、悟空找房等线上线下房产中介纷纷推出包括首付贷在内的金融产品及服务,但是这些金融产品整体市场规模有限,属于市场催生出的创新产品。

  3、各种个人信贷和民间借贷:个人信贷一般分为信用贷款和抵押贷款,信用贷款包括银行根据按揭、社保、薪金等为个人信用提供无抵押贷款,以及各种信用卡套现行为,抵押贷款是以房产或其他财产为抵押物的消费贷款。民间借贷目前有亲友借贷、P2P个人融资等各种渠道。这些融资渠道是游离于实际房地产交易以外的,以各种途径进入股票或房地产市场的加杠杆行为,国家对这部分杠杆资金缺乏有效监管,市场规模巨大。

  4场外配资市场规模很小,甚至可以说不存在!

  与股市相比,房地产市场的场外配资规模实际上很小,甚至可以说基本不存在场外配资市场,房地产市场与股票市场的区别主要有以下四点:

  1、房地产市场场外配资资产管理风险极大。股票市场里,配资公司可以根据实际的股票价格控制风险,当股票价格低于平仓线时,配资公司有权力直接及时平仓控制风险。而二手房交易与股票市场存在着很大的区别,由于二手房交易周期长,期限存在着高度不确定性,配资公司也无法实时掌握房价变动,更不可能实时变现及时平仓控制风险,因为二手房的变现不能实时完成,出售周期长,交易环节复杂,一般要2-3个月才能完成全部交易。

  2、房地产的交易成本大大高于股市。根据目前国家法律,二手房交易的税费包括契税、营业税、个人所得税以及各种交易费用,另外还包括银行贷款费用、赎楼费用、居间佣金等,最高可能超过房价的10%,进一步限制了配资业务的利润。

  3、房地产杠杆市场存在总量控制。由于一线城市限购和央行全国范围的限贷政策,直接导致单个家庭的场内配资(贷款)次数有限(三套及以上房贷禁止),这也限制了场外配资的需求。而股票市场配资没有这种总量的限制。

  4、房地产场外配资规模到底有多大?从目前市场来看,目前首付贷分为有抵押和无抵押两种情况,首付贷等场外配资市场发展迅猛,几乎所有的房地产中介代理公司都给购房者提供首付贷产品,但从总的交易规模上来看,市场占有率不足1%。

  在一手房方面,首付贷主要是和开发商合作,主要是为了降低购房者的购房门槛,只要开发商没有太大问题,一般不会存在违约情况,风险极低。

  在二手房方面,如果是置换型购房者通常自己有住房,由于之前房屋没有售出,在短时间内存在首付资金紧张,这类“首付贷”通常有房地产抵押,因此也比较安全,由于是短期资金需求更像是过桥贷款,尤其是一线城市二手房换房交易中有规避房价上涨风险,先买后卖的现象,由于二手房买卖中银行贷款有一个滞后性,很多甚至批了贷款要延后房贷,因此很多购房者就通过P2P等金融产品进行短期借款给房东进行付款。目前首付贷大部分需要有抵押物,因此风险并没有那么夸张,一般期限也在3个月以内,并不属于严格的场外配资。

  所以综合来说,我们认为由于房地产流动性差、风控难、换手成本高、限贷等原因,基本不存在房地产的场外配资市场,即使存在场外配资行为,也是风险可控的小部分行为。

  5场外配资到底谁在用,是推高房价的罪魁祸首吗?

  首付贷等场外配资降低了首付比例,加大了资金杠杆率,目前首付贷等场外配资对于房价的影响被夸大了,国内的楼市杠杆仍处于比较合理的水平。

  如果说是由首付贷等场外配资推高了房价,基本上属于因果倒置,从根本上说,不是由于首付贷推高了房价,而是由于过高的房价催生了首付贷这种金融产品的出现,我们都知道深圳、上海在2009年和2013年存在着房价高涨的情况,那时候并没有首付贷这种产品,更没有出现加高杠杆的场外配资的情况出现。

  另外从资金使用成本上,首付贷这种场外配资产品的利率大大高于银行利率,一般普通刚需客户难以承担,及时个别投资者使用,也是短时间内一个月左右使用,如果房地产不处于上行的市场,购房者也不会涉足。

  所以说首付贷等场外配资的使用是高成本、短首期、比例极低,不存在大规模使用的情况,风险可控,只在一二线个别城市出现,深圳地区首付贷比例在一线城市较高,北京和上海使用首付贷人群较少,其中二手房的首付贷比例没有一手房高。

  这种首付贷使用的根本目的是为了促进交易顺利进行,对整体的房价的变化没有实质上的影响,但是我们也应该看到首付贷等场外配资加大了杠杆,购房者应该注意控制风险,国家应该对这种金融产品进行严格监管,控制整体市场风险。

  6链家的金融产品风险可控、安全透明

  2016年3月1日,链家集团对近期上海发生的两起客户投诉事件再次道歉,并公布了一系列整改措施。同时,针对外界对其资金监管平台“理房通”、链家创新金融业务“链家理财”的质疑和传闻,链家给予了澄清。链家集团董事长左晖,理房通副总经理宋靖宇,链家网首席风控官王志伟参加了沟通会。

  链家集团董事长左晖表示:“对于近期上海链家公司的两起投诉事件,我们已在第一时间进行了严肃的内部调查和整改,并与客户进行了密切沟通和协商。我们对过程中客户所遭遇的损失和困扰,致以最诚恳的歉意。”

  “十五年来链家本着‘推动行业进步,让房屋交易不再难’的信念,努力为客户带来诚信便捷的服务体验。近期上海的客户投诉,既让我们感到愧疚,更提醒我们责任重大,需要倍加努力地服务好每一位客户,链接好每一次交易。对来自于政府、媒体等社会各界的批评和关切,我们将继续以开放谦卑的心态逐一倾听,不断推动链家服务价值的提升,不辜负每一位客户的信任,更要对行业的责任毫不懈怠!”

  链家集团公布了两起客户投诉的处理结果:链家已帮助客户庄先生,找到了满意的房屋,并签署了购房合同;同时也已帮助客户黄先生完成房屋交易过户手续,目前链家仍在与其保持密切沟通,并将妥善完成后续服务。

  为了让用户能够更为便捷和安全地进行房屋交易,链家近年来依据相关政策法规,谨慎稳妥地开展了金融服务。针对外界对其金融业务的质疑和传闻,链家给予了澄清。

  北京理房通支付科技有限公司是定位于全国房屋资金担保支付的第三方支付平台。理房通于2013年8月8日成立,2014年7月10日获得中国人民银行颁发的“支付业务许可证”,致力于为房屋交易提供“安全、便捷、透明、简单”的房款支付解决方案。2014年12月正式在北京上线,是目前国内首家地产方向的第三方支付机构,目前已经在北京链家实现了门店全覆盖,并已成功登陆成都及南京等地。

  作为理房通的备付金存管银行,光大银行表示:“理房通符合《支付机构客户备付金存管办法》中国人民银行公告[2013]第6号中的规定,备付金账户独立于理房通的自有资金,未出现擅自挪用、占用、借用客户备付金的情况,以及以客户备付金为他人提供担保的行为。”

  链家理财平台于2014年11月29号开始试运行,是点对点,即个人对个人的网络借贷信息平台。链家理财平台具有基于真实的房产交易、借款多为短期(近9成为90天以内借款)、借款用途和还款来源明确、借款金额占抵押物市场评估值较低等特点,能够为借款用户和投资用户两端提供透明、安全、高效的互联网金融服务。截止2016年2月29日已累计成交180亿,贷款余额29亿,投资人超过30万,人均投资金额近16万,到期本息总付率100%。链家理财的支付通道和账户托管服务,均由易智付科技(北京)有限公司(简称“首信易支付”)提供。

  1998年11月12日,北京市政府与中国人民银行、信息产业部、国家内贸局等中央部委共同发起首都电子商务工程,并确定首都电子商城(首信易支付的前身)为网上交易与支付中介的示范平台。首信易支付用户账户资金交易全程受中国人民银行监管。

  关于资金安全的问题,首信易支付表示:“投资人与借款人均在‘首信易支付’开设独立的资金管理账户,每笔交易均按照一一对应的关系进行划转,‘链家理财’平台不能直接碰触资金;平台投资人与借款人账户内的全部资金均在 ‘首信易支付’在银行开具的备付金账户中,备付金银行依照中国人民银行【2013】第6号《支付机构客户备付金存管办法》对客户备付金的存放、使用、划转实行监督,同时按6号文的规定 ‘首信易支付’与备付金银行的客户备付金存管业务活动受中国人民银行(央行)监督管理,双重监管杜绝客户备付金被非法挪用;‘首信易支付’全权为‘链家理财’提供专项电子支付服务,与‘理房通’业务完全独立,之间不存在任何资金往来的情况。

 

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